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質量優,成本省,工期短,效率高——房地產企業可以這樣做(下)

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質量優,成本省,工期短,效率高—房地產企業可以這樣做——全過程工程咨詢項目實操方案(下篇)?

福彩选四开奖是多少 www.ivdkk.com 質量優,成本省,工期短,效率高——房地產企業可以這樣做

——全過程工程咨詢項目實操方案

(下篇)  

王宏海

(接上篇)

3.4 本模式對應的業主方機構

3.4.1業主方項目管理機構扁平化

一條龍業主自管+自建模式下,開發商的建造管理部門機構見圖7。業主方項目管理+工程顧問模式下,因為有了咨詢顧問公司提供精細化工程定義文件,加之BIM技術的輔助作用,大量決策工作被前置化,施工過程管理工作則大大簡化,因此開發商就可對其建造管理部門機構進行扁平化改造,參見圖8。這種扁平化的管理體系有以下好處:

1、財務成本、咨詢管理、建造管理三大中心相互支撐,相互制約。

2、加強了財務部門對項目成本管理、招標監督的管理力度,便于實行全面預算管理。

3、以內部的“中心”對應外部的咨詢顧問公司、施工總承包商,業務、流程、責任均更加清晰。

4、區域公司變成集團公司派出的區域運營中心,更加便于按項目實行核算和管理,有利于加強集團對項目的控制管理。

5、便于吸引優秀的工程顧問商、施工總承包商建立長期的戰略合作關系,激勵其發揮專業優勢,自動自發地分別承擔起咨詢和施工的責任。

圖 7  房地產公司建造管理部門現狀圖

圖8 房地產公司建造管理部門“扁平化”圖

 

需要注意的是,房地產企業對“甲方建筑師”等建造管理團隊(含建筑、結構、設備等專業)進行成本、合同、招標等綜合培訓,打造一支“懂設計,懂材料,懂成本,懂施工,懂管理”的五懂型項目管理工程師隊伍,是這一模式落地的重要人才支撐。

3.4.2業主方項目管理機構模擬法人化

的房地產開發企業集團,鑒于建造管理部門過于龐大,還結合內部創業,探索將建造管理部門繼續進行模擬法人化改造,承擔全部或部分業主方項目管理職能,甚至把其當做工程顧問公司進行業務委托;也有的公司探索進行法人化改造,即成立獨立法人化的項目管理公司,將部分業主方項目管理職能及工程顧問公司業務“外包”給項目管理公司。這種項目管理公司,既可服務于本集團,也可服務于其他開發商。如果能夠推行,對于開發商壓縮臃腫龐大的管理團隊,提高項目推進效率,將產生重要的積極作用。

例如,2016年春節前夕,萬科高級副總裁、廣深區域總經理張紀文集合下屬各一線公司領導層召開閉門會議,如是宣布:“廣深區域在2016年要逐步展開團隊公司化的變革,我們計劃把區域范圍內所有地方公司的設計部、營銷部、工程采購部和成本部從萬科剝離出去,以團隊為單位創建各自獨立的公司。未來,萬科只是這些公司的股東之一?!?/p>

2017年,萬科集團為了改進管理機構,提升管理效率,推出《萬科集團內部創業管理辦法》,就包括了對建造管理部門的法人化改造的探索,辦法“業務約法”一章提出,內部創業的“原則”包括:(1)業務開展必須符合“城市配套服務商導向”;(2)項目有益于萬科生態系統建設;(3)業務可復制,并具備形成規模的可能性;(4)堅持市場化競爭原則,不損害萬科利益。

3.4.3 改善供應鏈管理

開發商在長期的項目開發中,建立了較為穩定的合作供應商庫,包括各種設計商、造價咨詢商、施工總承包商、專業分包商、材料設備商——這是開發商的寶貴資源。實施業主方項目管理+工程顧問模式時,開發商應提供這一短名單,在工程顧問公司的服務下,按照有機式全過程工程咨詢理論體系,對這些供應商資源重新進行梳理、整合、采用,改善供應鏈管理,使其更好地發揮作用。

4.新模式下項目目標的實現機制

4.1 新模式下的固定總價招標

業主方項目管理+工程顧問模式對應的招采模式,大體上就是前述一條龍業主自管+自建模式下的固定總價招標。但與所不同的是,在新型建造管理模式下,開發商只需從事必要的業主方項目管理,即提出要求和目標、提供條件及資金,工程定義文件則委托給更為專業的工程顧問公司代為編制,并為開發商提供招標顧問、流程再造服務,改善供應鏈管理,降低項目管理成本。

4.2新模式下固定總價招標的實施程序

新型建造管理模式下的固定總價招標,看似效果好,但成功落實并不是一件容易的事。筑信筑衡與清華大學鄧曉梅教授研發、提出以下實施程序——真招標,詳定義,早發布,嚴資審,慎封樣,強擔保,細評審,最低評標價中標,參見圖9。

圖9 新型建造管理模式的實施程序

真招標,指招標人從主觀上首先想通過招標的方式選擇質量好、履約能力強、報價較低的投標人,拒絕假招標及圍串標行為。招標人可通過詳定義、強擔保、細評標等系統措施杜絕各種形式的圍串標行為,使得投標人的思想與行為從招投標開始即受到嚴格的制度約束。

詳定義,指招標人發布的招標文件需做到精細化項目范圍定義,這是最低價中標圓滿成功的必須前提。調研發現,過去最低價中標出現的各種問題,無不是招標文件簡單粗糙、漏洞較多,招標標的物描述及各方責任的約定等未做到詳定義。精細化工程定義具體包括“公道、完整、清晰”。

早發布,指招標人要盡可能提前(如大型國際工程項目一般給半年以上投標時間)發布招標信息,廣泛接受意向投標人報名、咨詢,并實行資格預審,就可以低成本地找到所需數量和資質的潛在投標人。

嚴資審,指招標人可遵照“熟悉、可靠、積極”的資審原則,通過考察、資信查證、談話、承諾等方式,根據《招標投標法》選擇三家以上的合格潛在投標人,確保通過資審的任何一家中標后都有能力、有自信履約合同。必須指出,由于我國市場主體誠信體系尚不完善,加之存在大量的掛靠、承包行為,為保證低價法的成功,應配套進行更嚴格的資格預審,并輔以強擔保。

慎封樣,為鼓勵優質優價,配合細評標中的優質優價加分,招標文件及施工合同須設置嚴密的封樣及質量掛鉤等評審制度,封樣分材料封樣和施工樣板封樣。對那些質量封樣及質量承諾水平較高的企業,可予以加分,并且按封樣驗收、考核、結算。

強擔保,是指招標文件及合同要約中須配套設置合理有效的履約擔保,這是投標人中標后保障項目質量和進度目標、防止停工扯皮的必要手段,對惡意低報價也是一種有效約束。

細評標和最低價中標,指在詳定義、嚴資審、慎封樣和強擔保條件下,遵循經細評審后的最低評標價原則,按照招標文件規定的評定標辦法,經科學評標確定中標候選人。實施中要求評標過程必須留出充裕時間,通過清標、詢標、單價評審、電子化評標等手段進行細評標。這里,投標人高怕不中、低怕虧錢的“兩難”心理,可迫使投標人根據自己企業的成本加一定的利潤報出一個相對合理的低價。這種招采模式可逼迫投標人建立企業定額,以準確預測成本,做到合理報價。而至于投標報價是否低于投標人的成本,只有他自己知道。通常,上述報價約束機制、專業評標以及投標保證金等措施,即可有效抑制投標人的圍串標、惡意低價、惡意不平衡報價等不當行為。

在這一機制下,施工方會惡性低價搶標嗎?不會。因為投標前有工程定義文件約定,投標時有評標手段制約,施工過程有履約擔保保證,竣工后有履約誠信評價約束。在這些配套措施約束下,投標人主觀上不會惡意低價搶標,客觀上,即使低價也未必能中標。[9]

4.3 新模式下“質量優,成本省,工期短,效率高”的實現機制

以上實施程序,也是實現“質量優,成本省,工期短,效率高”項目目標的核心技術和原理所在。 

質量優,指通過這種“真招標,真競爭”機制,靠關系、走后門的施工企業必然被被淘汰,有實力、善創新、講誠信的企業自然勝出。承包商為了繼續在老客戶處下一次的“嚴資審”中能夠過關,繼續獲得投標資格,自然會使出渾身解數把在建的工程質量干好,自動自發地兌現合同承諾,主動承擔起工程施工的全部責任。而與低價中標配套的強擔保措施,也可為實現質量優等合同目標提供增信保障。

成本省,首先,基于價值分配、復合會審、BIM技術等技術經濟手段,實現工程定義文件的精細化,減少各種標前定義文件之間的錯、漏、碰、缺。最低價中標機制也倒逼工程定義必須做到精細化。然后,在業主提供的短名單(有的是工程顧問商提供)中,按照有機式全過程工程咨詢理論體系,通過“先定義,后資審,最低價中標”招采機制,對各家的報價作出價值判斷和價值管理,以價格競爭降低工程建設成本?!庖徽淄該骰某絳?,杜絕了量大價高材料、專業工程的平行分包或甲供甲指,減少了各個環節尋租腐敗的可能,必然可顯著降低工程建設成本。由于項目公司部門減少,工程技術、經濟管理人員壓縮,因而項目管理成本也將顯著降低。

工期短,由于標前定義足夠詳細,設計變更減少,材料、專業分包的招標采購均由承包商獨家決定,扯皮自然減少,工期必然縮短,決算速度也快,也有利于及早形成決算工程款的支付依據,解決決算久拖不決及農民工工資拖欠問題。

效率高,在業主方項目管理+工程顧問新型管理模式下,按照市場經濟的邏輯和機制,工程顧問公司、承包商為了繼續獲得合作的機會,必然會自動自發地履行好合同責任,發揮專業優勢,讓開發商業主滿意。即使工程上出了任何問題,責任一般是工程顧問商或承包商的,絕不再會無辜地蔓延到開發商身上。而由于“買家不如賣家精”,工程顧問商、承包商在工程建造方面的專業能力一定比開發商強,出問題的幾率將大大降低,加之,配套的職業責任保險可化解工程顧問公司的履約風險,工程擔保則可分解承包商的履約風險。這種管理制度和機制,必然能夠提升業主的投資效率和項目運營效率。

另外,在這一實施程序下,乙方依靠價格優勢中標,只有正常經營管理利潤,沒有超額的投標利潤,也自然就沒有了回扣、承諾等支出的來源。在這種制度下,評定標權實際上交給了價格競爭機制,各級人員不再擁有人為定標的權力,因此乙方不可能去賄賂或感謝誰。能夠使各級經理人員自證廉潔,提高他們的職業榮譽感,使得他們敢于決策,快速決策,有利于促使各干系方共同建設和諧健康的工地文化。

5. 新型/傳統建造管理模式項目案例比較

5.1樣本項目簡介

5.1.1 新型建造管理項目:業主方項目管理+工程顧問模式

某南方大型開發商在某二線城市的商品房小區,普通裝修直接入住,地上11層,無地下室,共7棟樓,建筑面積57763m2,部分一層為商鋪,層高2.9m,檐口高度35.6米,鋼筋混凝土剪力墻結構,灰土擠密樁。招采模式為固定總價招標。2010年6月1開工。施工期的鋼材加權平均價格約4800元/噸。

5.1.2 傳統建造管理項目:一條龍業主自管+自建模式

類似標準的商品房小區,同城、同期、另一本地開發商。普通裝修直接入住,地上11層,無地下室,共5棟樓,建筑面積70343m2,部分一層為商鋪,層高2.9m,檐口高度35.5米,鋼筋混凝土剪力墻結構,灰土擠密樁。

招采模式為費率招標+平行分包,開挖土動工,費率下浮10%,量大價高材料設備及門窗、電梯、消防等專業工程,全部由開發商另行分包,承包商取3%的配合費。2010年5月1開工。施工期的鋼材加權平均價格約4800元/噸。

5.1.3 兩項目的工程范圍、內容及裝修標準

兩個比較研究項目的工程范圍、內容、裝修標準基本相同,系同口徑比較研究。工程范圍均包括散水以內的土建、裝飾、給排水、采暖、強電、弱電、消防、預埋套管、電梯等圖紙范圍內所有內容。

兩個項目的交房標準基本相同:公共部分、戶內客廳、廚房、衛生間、陽臺地面均為陶瓷地磚,臥室為木地板;廚房、衛生間、陽臺墻面為釉面磚,頂棚為埃特板吊頂,其余墻面均為乳膠漆墻面;門窗為塑鋼門窗(80系列);外墻為8厚聚合物水泥砂漿貼外墻面磚;飄窗窗臺石材,廚衛間、陽臺潔具、燈具、廚柜、吊柜、浴簾浴桿、晾衣架等均安裝到位;水、暖、電設施為市場中等品牌;三菱電梯。

5.2 結算造價比較

5.2.1 新型建造管理項目結算造價:參見表3。

表3  ***工程結算造價

序號

專業

項目

土建工程(元)

電氣工程(元)

采暖工程(元)

給排水工程(元)

合計(元)

備注

合同價

63110320.35

4373344.29

3139102.59

3195955.25

73818722.48

 

變更、簽證等

 

變更、簽證

4811940

 

 

 

4811940

 

 

合計

67922260.35

4373344.29

3139102.59

3195955.25

78630662.48

 

各專業造價(建筑面積57763m2,單位:元/m2

1

單方造價指標

1175.88

75.71

54.34

55.33

1361.26

 

2

專業工程指標

86.38%

5.56%

3.99%

4.06%

 

 

5.2.2 結算造價比較

新型管理模式項目,竣工結算價為7863.07萬元,單方造價1361.26元/m2,施工單位項目毛利潤約4%。其中,變更簽證僅48.19萬元,占結算價的6.12%。

傳統管理模式項目,竣工結算價為12946.28萬元,單方造價1840.45元/m2,施工單位項目毛利潤約14%。其中,變更簽證2770.44萬元,占結算價的21.4%。

單方結算造價同口徑比較,新型模式比傳統模式造價降低,即“成本省”26.04%。

5.3“質量優,成本省,工期短,效率高”項目結果評估

綜合比較,采用新型建造管理模式的工程質量明顯提高,小業主投訴極少,項目建成后溫家寶總理還進行了視察。工期縮短了35%,結算時間提前一年,參見表4。傳統模式的弊端、缺陷及其原因此處不再贅述,以下對新型建造管理模式的項目結果、做法、不足予以總結評估。

表4:新型/傳統建造管理模式項目結果比較表

 

質量

成本

工期

效率

結算

業主方管理

新型建造管理模式

優良

1361.26

元/m2

13個月

運作有序

3個月

責任清晰

傳統建造管理模式

合格

1840.45

元/m2

20個月

壓力山大

15個月

責任不清

5.3.1先定義

1、做好詳定義:項目立項后,開發商決定實施全面預算管理,實行真招標,及真正的施工總承包。即希望借助國際先進的工程咨詢顧問,通過招標選擇價格低、工期短、質量承諾優、履約能力強的承包商,并將散水之內的所有工程內容全部予以發包,不進行任何形式的平行分包和肢解。該開發商老板提出,“定義不到位,堅決不發標?!痹詮こ坦宋使鏡男?,開發商首先進行詳定義。具體做法是,拿到施工圖后、招標前,投入大量精力、人力,采用價值分配、復合會審等技術經濟手段,編制精細化、復合式的工程定義文件,包括施工圖紙、工程量清單(仍為定額化清單)、材料說明書、招標文件(含施工合同),耗時六個月?;贗紛芙崛銜?,這個時間投入是十分必要的,為縮短工期、減少變更、專注工程質量奠定了基礎。

2、解決“材差”問題:為了杜絕暫定價及認質認價,材料說明書及招標文件規定,A類材料設備由開發商在標前實行集團采購,如木地板、地磚、內外墻瓷片等,然后實行甲指;B類材料明確規格型號及三個同檔次品牌,承包商在此基礎上自主報價,如電纜、電線、開關、燈具、閥門、衛生潔具、門窗等;C類材料完全自主報價,如鋼材、混凝土、防水材料、保溫材料、地材等。甲指、定品牌范圍材料,發包方提前做好材料封樣,材料進場時嚴格按樣驗收。

3、解決“量差”問題:投標交易階段,三個投標企業各自計算工程量,與發包方公開核對,共同確定一個公認的清單工程量,作為各投標人報價的依據,結算時只計算變更工程量。

4、本工程散水之內,從挖土至精裝修交工的全部工程內容,業主方除部分甲指材料設備外,再無其他任何平行分包等肢解行為,是真正的施工總承包。

5、保證工程款支付:本項目無預付款,不墊資,按月進度90%付款,免除施工方對資金的后顧之憂。

5.3.2 后資審

提前三個月公開發布報名信息,做到早發布。招標方甚至親自約訪當地優秀的承包商,說明新型建造管理模式的優勢和具體做法,懇請合作。按照“熟悉,可靠,實力”的原則,通過反復溝通,多次淘汰,選擇三家真正理解開發商項目管理模式、愿意進行競爭性報價的施工總承包企業。從報價結果看,中標的最低價比另外兩家低約兩三個百分點,說明價格競爭較為激烈,中標價對發包方較為理想,施工方的最終毛利率僅4%也證實了這一點。

5.3.3最低價中標

在詳定義、嚴資審、慎封樣的基礎上,本項目評標時間達十天,做到了細評標。通過反復的清標、詢標、承諾,保證投標報價口徑統一,評標過程公平、公正,絕對排除了圍標的可能性,剔除了一切可能的不平衡報價。施工過程雖然沒有履約擔保,但甲乙雙方均自覺嚴格履約,整個施工過程未出現任何扯皮和不誠信行為。未中標單位對評定標結果也完全服氣。

5.3.4 效率高

新型管理模式下,開發商抓住詳定義這一命門,將全部材料設備及專業工程通過招標機制承包給了施工方,自己只負責按樣品驗收,堵住了材差、量差、定額子目不平衡利潤、惡意索賠、惡意變更的后門,打開了管理費、利潤的前門,施工方取財有道。因此,從機制上杜絕了各種可能的材料或專業工程尋租,各級管理人員也能自證廉潔,項目各干系方均決策快,效率高。各方誠信履約,自律自愛,基本杜絕了拉關系、人情材料等現象,工地文化和諧健康,文明有序。

5.3.5 業主方管理能力提升

傳統管理模式下,開發商既是投資業主,也是建造商,也沒有全過程的工程顧問公司,甲方與乙方,設計與施工,專業承包與總包,混為一談,責任不清,業主方管理部門自然成了消防隊,到處救火,出了問題卻難以追責;新型建造模式下,質量、安全、工期、環境等責任均轉移至施工總承包方承擔,業主方項目管理的重點工作只是完成詳定義,并承擔建設手續、環境協調、資金保障等職責。從結果看,甲方管的少,但管得好了。

5.3.6 本新型模式項目的不足之處

1、工程定義文件的詳定義,由業主與設計公司、工程顧問公司共同完成,配合過程較為繁瑣。改進方法:由工程顧問公司統一完成,獨家承擔設計、定義及項目管理責任?;蟶杓品接梢抵髦付?,但須由工程顧問公司管理。

2、工程量清單仍然使用國家統一的定額化清單,計量計價工作繁瑣。改進方法:采用市場化清單。

3、甲方集采并甲指的材料設備偏多,增加了業主方的協調工作量。改進方法:編制材料說明書時,充分考慮開發商的供應商短名單,全部材料設備及專業工程由承包商報價、采購。

4、本項目實行信譽擔保,無預付款,開發商未要求承包商提供履約擔保。雖然合作過程、結果均較為良好,但作為一套可復制推廣的工程建設組織管理模式,必要的履約擔保仍然是必須的。改進方法:承包商以履約保函方式提供工程擔保,工程顧問公司提供職業責任保險。

 

 

 

 

參考文獻

[1] 國辦(2017)19號文《關于促進建筑業持續健康發展的意見》.

[2]王宏海 鄧曉梅 申長均.全過程工程咨詢應以設計為主導,建筑策劃先行.中國勘察設計.2017年第7期,總期298期.

[3] 建標[2014]142號文件《關于進一步推進工程造價管理改革的指導意見》.

[4] 王宏海 王宏武.房屋建筑需要什么樣的全過程工程咨詢?中國勘察設計.2018年第6期.總第309期.

 [5]王宏海 強茂山.為低價中標正名.建筑時報.2017年10月16日.

[6] 王宏海.全過程工程咨詢與建筑師負責制認知.中國勘察設計.2018年第10期.總第313期.

[7] 陳武 李優平 李斌.施工臨建設計專項研究.本書.

[8]蔣兆祖等.國際工程咨詢.中國建筑工業出版社.1996年7月.

[9]王宏海 強茂山.為低價中標正名.建筑時報.2017年10月16日.

 

 

編者說明:為了不斷完善全過程工程咨詢1#產品,更好地制定相關團體標準,服務于房地產商等廣大業主應用本工程咨詢服務產品,服務于投資咨詢、設計、造價、監理、招標等市場主體開拓全過程工程咨詢服務,歡迎留言,討論、爭鳴。